Москва отрывается
Традиционно объемы предложения на первичном рынке Московской области в разы превышали столичный рынок новостроек. Но последние два года Москва стремительно набирает обороты – появляется большое количество площадок, некоторые застройщики из Подмосковья «уходят» в столицу. По расчетам аналитиков «МИЭЛЬ-Новостройки», уже к концу 2017 года Москва обгонит Московскую область по объему предложения на первичном рынке.
До кризиса казалось, что по объемам предложения Москва никогда не догонит соседнюю область. Этому препятствовали и дефицит земельных ресурсов, и высокая себестоимость строительства, и даже градостроительная политика столичных властей, заявивших о пересмотре или отмене инвестконтрактов, заключенных прежней администрацией. В начале 2015 года объем предложения в Московской области, по данным «МИЭЛЬ-Ново-стройки», в два раза превышал предложение в столице (с учетом присоединенных территорий) – 3,41 млн кв. метров против 1,85 млн кв. метров соответственно. Соотношение предложения в структуре Московского региона составляло 65% (Подмосковье) к 35% (Москва), подсчитали в компании.
Однако всего за два года ситуация существенно изменилась. Уже сейчас предложение в столице практически сравнялось с предложением в Подмосковье – 3,097 млн против 3,13 млн кв. метров соответственно. На данный момент соотношение практически равно – 49,7% (столица) на 50,3% (область). «Безусловно, такой резкий рост объемов первичного рынка Москвы связан с активным освоением бывших промышленных зон и выводом производства за пределы города. Все остальные ресурсы столицы для строительства жилья были практически исчерпаны. Одновременно с этим наблюдается снижение объемов предложения в Московской области. За указанный период предложение сократилось на 8%. Таким образом, разнонаправленные тенденции и привели к тому, что сейчас предложение в «новых» границах Москвы практически сравнялось с предложением в Московской области», – комментирует генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.
Подмосковье давно уже достигло целевого ориентира: строить по 1 кв. метру на человека. Благодаря высоким темпам строительства регион вышел на самый высокий уровень обеспеченности жильем в стране – 34,1 кв. метра на душу населения. Однако качество новых микрорайонов, прямо скажем, оставляет желать лучшего. Многие из них до сих пор не обеспечены не только местами приложения труда, но и объектами социальной инфраструктуры и быта. В конце 2015 года областные власти заявили, что, столкнувшись с «угрозой перепроизводства жилья», намерены ограничить аппетиты девелоперов. В результате ревизии объем потенциального строительства был урезан примерно до 49 млн кв. метров. Кроме того, в 2016 году правительство Подмосковья утвердило обновленный вариант госпрограммы «Жилище», предусматривающий сокращение общего объема строительства на 30%. Если в прежние годы в области ежегодно сдавалось около 10 млн кв. метров, то с 2017 года этот показатель не должен превышать 7,5 млн кв. метров.
Одновременно со сменой вектора градостроительной политики областных властей региональные застройщики столкнулись с невиданной ранее конкуренцией со стороны московских коллег. «В 2015 году стала активно развиваться Москва, где появились проекты по сопоставимым с Подмосковьем ценам. В этом контексте прежние объемы строительства в области потеряли актуальность с точки зрения экономической выгоды для застройщиков», – говорит руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.
Эксперты отмечают, что крупные проекты успешно развивались в Подмосковье, пока «перейти МКАД стоило два бюджета»: то есть квартира на окраине Москвы внутри МКАД была примерно в два раза дороже аналогичного по качеству жилья, но за МКАД. Ценовая диспропорция обеспечивала области постоянный поток клиентов, которые хотели приобрести квартиру в Московском регионе, но не могли позволить себе недвижимость непосредственно в столице. В связи с ухудшением экономической ситуации в 2014 году и одновременно с этим созданием столичными чиновниками условий для существенного увеличения объемов нового строительства количество доступных по цене новостроек в Москве резко выросло. Столичные девелоперы предложили рынку большие объемы жилья по сопоставимым с Подмосковьем ценам. Это, естественно, подкосило спрос на «замкадные» новостройки.
«Падение спроса в Подмосковье связано с двумя причинами. Первая – это снижение платежеспособности покупателей, особенно той их части, которая ориентирована на недорогое жилье в Московской области. Именно такие клиенты в большей степени страдают от кризиса, падения доходов и безработицы. Вторая причина – высокая конкуренция, которую составляют подмосковным проектам не только другие ЖК в области, но и столичные новостройки, стартующие с очень низких бюджетов покупки (от 2,7 млн рублей) и стоимости за «квадрат» (от 110 тыс. рублей). В таких условиях часть клиентов действительно предпочитает столицу, ведь многие из них работают в Москве и жилье в области для них было лишь компромиссным вариантом», – отмечает управляющий партнер «Метриум групп» Марина Литинецкая. «Главной причиной снижения спроса на новостройки Московской области является перетекание части покупательского спроса в Москву, – соглашается коммерческий директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Анна Шишкина. – Речь идет прежде всего о ближней зоне Подмосковья, где цены примерно соотносимы с районами Москвы, примыкающими к МКАД или расположенными за пределами МКАД».
На снижение спроса региональные застройщики были вынуждены ответить сокращением объемов строительства: по данным участников рынка, новые ориентиры составляют 50–70% от прежних планов. «Через пару-тройку лет объемы ввода жилья в Московской области могут сократиться на 50% от максимума, достигнутого в 2014 году (9,9 млн кв. метров), то есть до 5–5,5 млн кв. метров», – полагает Татьяна Калюжнова. По ее мнению, за МКАД девелоперская активность будет сохраняться только в крупных городах-сателлитах, имеющих железнодорожное сообщение с Москвой, а также в радиусе 5 км от станций метро, то есть фактически в пределах 12 км от Кольцевой автодороги.
В Москве, в свою очередь, преобладают противоположные тенденции и настроения. «Бонусы» местоположения делают девелоперский бизнес в столице сверхприбыльным: в городе есть проекты, в которых разница между себестоимостью строительства и ценой реализации достигает трех раз. При этом в 2016 году в Москве в «старых» границах был зафиксирован однозначный всплеск покупательской активности – по данным Росреестра, за год спрос вырос сразу на 82%. Активное освоение промзон, на территории которых в настоящее время возводится 60% новостроек, позволило резко увеличить объемы жилищного строительства. До конца текущего года в Москве, по данным «МИЭЛЬ-Новостройки», ожидается выход нескольких масштабных проектов общей площадью жилья более 700 тыс. кв. метров. Например, анонсирован выход в реализацию жилого комплекса «Серебрякова» (107 тыс. кв. метров), «Серебряный Фонтан» (110 тыс. кв. метров), «Зорге, 9» (82 тыс. кв. метров) и Capital Towers (80 тыс. кв. метров).
Также в перспективе предусматривается начало масштабной застройки территории на пересечении ул. Лобачевского и Мичуринского проспекта («Дон-Строй Инвест», 930 тыс. кв. метров жилья), застройка промзоны «Южный Порт» (AEON, 341 тыс. кв. метров жилья), проект на Рязанском проспекте, 26 («Главстрой Девелопмент», 332 тыс. кв. метров). Кроме всего этого предложение будет постоянно пополняться новыми корпусами в уже действующих проектах.
«Таким образом, учитывая все расчеты, уже к концу 2017 года Москва по объему предложения на первичном рынке перегонит Московскую область», – утверждают в компании «МИЭЛЬ-Новостройки».
