24 сентября 2017
Издается с 1957 года

Бывшая промзона станет местом общественного притяжения

ГК «ВекторСтройФинанс» реализует стратегию развития коммунальной территории Грайвороново
29 апреля 2017№16 984

Pic 1493047852

Московские власти в последние годы так много говорили о принципе комплексного освоения и развития, что девелоперы стали мыслить как настоящие градостроители и теперь сами предлагают способы развития территорий, сообразуясь с реалиями и потребностями города. Яркий тому пример – промышленные зоны столицы. На юго-востоке города ГК «ВекторСтройФинанс» реализует крупный проект «Кварталы 21/19» на месте бывшего производственного предприятия «Машиностроительный завод «Молния». О том, как развивается проект, какие идеи по его расширению осуществляет девелопер, рассказал Андрей Колочинский, управляющий партнер ЗАО «ВекторСтройФинанс».

 Андрей Викторович, в какой стадии находится ваш проект и каковы сроки его реализации? Что именно появится в столице на территории бывшего механического завода?
– О проекте хорошо говорит его название – «Кварталы 21/19». В районе пересечения Рязанского проспекта и 2-го Грайвороновского проезда на участке площадью 19 га ведется строительство 21 жилого дома и множества социальных и коммерческих объектов. Строительство продлится до 2022 года.
Первая фаза проекта условно может быть названа панельной: в рамках первой и второй очереди уже построены шесть корпусов модернизированной серии П-44Т переменной этажности – от 17 до 24 этажей. Следующая фаза строительства предполагает возведение трех кварталов, состоящих из домов переменной этажности (9-, 17-, 24-этажных) в монолитном исполнении с индивидуальными планировками.
Кроме этого на территории появится три детских сада на 415 мест, школа на 825 мест и две парковки на 1437 мест. Все корпуса создают пять закрытых кварталов. Большое внимание уделено рекреационным зонам. По границе нашего участка расположится бульвар, где будут созданы детские, спортивные и игровые зоны, велодорожки, зоны отдыха и прогулок в расчете на людей разного возраста. Общая его протяженность составит 1 км, а площадь – 3 га. Бульвар станет, как мне кажется, доминантой проекта, местом общественного притяжения и свяжет все кварталы.

 Согласно решению ГЗК, вашей организации была поручена разработка ППТ части территории промзоны Грайвороново. Что будут видеть ваши новоселы из окон своих квартир? Как изменится пейзаж в границах территории?
– Проектом планировки территории площадью 80 га, который мы разрабатывали, предполагалось развитие на площади 19 га для создания многофункционального жилого комплекса, остальная часть территории оставалась в существующем назначении с незначительным увеличением плотности в перспективе. Однако, занимаясь реализацией нашего проекта на протяжении уже более трех лет, мы не переставали изучать ситуацию и анализировать планы предприятий, входящих в границы нашего ППТ. Надо понимать, что говоря «нашего», я немного лукавлю, так как наша организация была лишь инвестором его разработки и принимала активное участие в его разработке и согласовании. Но в процессе этой работы и реализации проекта «Кварталы 21/19» мы в хорошем смысле сроднились с этой территорией. Понимая планы наших соседей и анализируя текущую ситуацию, мы глубоко убеждены в том, что эта территория имеет огромный потенциал развития. Я сейчас говорю в первую очередь об оставшейся территории завода «Молния» и АО АХК «ВНИИМЕТМАШ». Относительно первой территории – завод в настоящий момент прекратил свою деятельность и выводится. В то время как ВНИИМЕТМАШ является действующим и динамично развивающимся городским предприятием.
Мы сейчас рассматриваем возможность приобретения оставшейся части завода «Молния» (площадью 9 га). При условии развития этой территории в жилом назначении она органично вольется в уже создаваемую нами социальную, транспортную и рекреационную среду. Также в случае приобретения этой территории и развития ее в жилом назначении мы видим возможным (с точки зрения экономики проекта) передачу части ее под стартовые площадки программы реновации жилого фонда. Должен заметить, район Рязанский располагает большим объемом пятиэтажек и практически лишен возможности размещения стартовых комплексов. Мы уже обратились с соответствующим предложением к руководству стройкомплекса столицы. Понимая, что власти города очень внимательно следят за балансом рабочих мест и проживающих в районах нового строительства, мы более года назад подключились к работе, которую ведет ВНИИМЕТМАШ по развитию своего предприятия. Под его руководством и за наш счет была разработана концепция организации технопарка на территории ВНИИМЕТМАШа с развитием его нынешней производственной функции и организацией IT-кластера на этой же территории. Реализация этой концепции позволит создать около 5 тыс. новых рабочих мест в границах ППТ. Разработанная концепция была презентована департаменту науки и промышленной политики города Москвы и в настоящий момент изучается.
Эти мероприятия позволят развить и полностью обновить около 75% территории в границах ППТ, что является, я думаю, крайне высоким показателем. И мы, как застройщики, готовы реализовать оба этих направления. Реализация проекта «Кварталы 21/19» на протяжении уже трех лет дала нам возможность внимательно изучить эту территорию, понять ее потенциал, покупательский спрос и тенденции ее развития. Мы верим в счастливую судьбу нашей так называемой «промки» и готовы остаться с ней всерьез и надолго.

 Федеральный закон № 373 о развитии территорий как раз и предполагает, что девелопер, работающий на бывшей промзоне, должен создать проект планировки не только на пятно застройки, но и на прилегающие участки. Ваш проект «Кварталы 21/19», видимо, не подпал под действие закона, так как разрабатывался раньше. Но ваши намерения отвечают логике этого документа?
– Совершенно верно! Как я понимаю, основной задачей этого закона было создать правовые механизмы, вынуждающие собственников неиспользуемых или используемых не по назначению территорий развивать их или передавать под развитие. В нашем конкретном случае так получилось, что интересы к развитию собственников основных территорий совпадают, а не идут вразрез с городскими планами. Это, конечно, не наша заслуга, но не развивать эту ситуацию было бы неправильно и нелогично, и мы готовы это сделать. Учитывая, что объем наших затрат в развитие территории (строительство социальных объектов, устройство бульвара, развитие транспортной инфраструктуры, включая строительство дублера 2-го Грайвороновского проезда) составит около 5,5 млрд рублей.

 Ваши планы по развитию территории понятны и выглядят достаточно логичными, однако давайте вернемся к вашему текущему проекту «Кварталы 21/19», ведь только его успешное развитие может вселить уверенность в реализации ваших глобальных планов. Какой вы видите качественную и детальную архитектурную проработку проекта?
– В качестве партнеров для создания проектного решения было привлечено известное архитектурное бюро «Цимайло, Ляшенко и Партнеры». Предложена концепция, в которой дома объединены в пять кварталов, имеющих приватные дворы, закрытые от проезда автотранспорта, что создает атмосферу уюта и защищенности. Пространства дворов имеют замкнутый характер со стороны Грайвороновского проезда и раскрываются в сторону пешеходного бульвара.
Наши серии П-44Т – это только две первые очереди проекта, и они очень отличаются от того, что мы привыкли видеть. Дома были существенно модернизированы в соответствии с новыми городскими требованиями к панельному домостроению в черте города. Архитектурное бюро с учетом этих требований разработало концепцию, а ДСК-1 в ответ на это предложил свои решения, которые вполне удовлетворяли нашим условиям. Модернизированные серии отличаются и внешне, и внутренне. Фронтальные части фасада облицованы светло-бежевой плиткой, а на торцевых – мозаичный рисунок и кирпичная фактура. Оконные рамы производитель ДСК-1 по нашему заказу сделал в темном графитовом цвете, это создает контраст со светлыми фасадами, так что дома выглядят современно и стильно. В 17-этажных домах мы отказались даже от такого элемента, как эркеры, считая, что это своего рода рудимент строительства прошлых десятилетий. Принципиально другой будет и отделка мест общего пользования. Могу сказать, что у этой серии хорошие планировки с точки зрения пропорций и формы комнат: минимальная ширина составляет 3,5 метра. Мы увеличили размеры кухонь с 9 до 14 кв. метров. В наших домах большие лоджии – от 4 до 5 кв. метров, их можно использовать для расширения пространства прилегающих комнат. Кроме того, все типовые панельные дома возводятся на монолитном стилобате, там в свободной планировке разместятся магазины, службы сервиса, другие коммерческие заведения.
Все остальные объекты – сады, школа и три последующие очереди строительства жилых домов – будут возведены по индивидуальным проектам. Жилье мы планируем сделать очень разнообразным: в одном квартале объединены малоэтажные дома и башни, большой выбор планировочных решений, квартиры площадью от 29 до 90 кв. метров, большинство из которых имеет панорамное остекление. Отдельные дома будут сдаваться целиком с отделкой, что позволит будущим жильцам избежать забот с ремонтом и сэкономить время.
Сейчас в стадии строительства находятся два детских сада. Могу сказать, что это будут очень интересные по внешнему виду и планировкам объекты, вполне соответствующие «целевой аудитории» – детям. Такие детсады обходятся нам в 1,5 раза дороже, чем типовые. Там будет необычная кровля, в оформлении здания используется анималистическая тематика.
Этой осенью у нас уже появятся бульвар и детский сад. А на первых этажах домов – вся та инфраструктура, которая необходима в повседневной жизни. Те, кто заселится в первые дома, будут полностью всем обеспечены. Ждать сдачи новых домов, чтобы наладить свой быт, им не придется. Нотариальная контора, йога-студия, магазин, аптека – площади подо все это мы совершенно осознанно продаем, уже определив функцию помещения, и следим за равномерным размещением таких объектов в рамках кварталов.

 Сейчас рынок испытывает большие сложности со сбытом квадратных метров. Как с этим обстоит дело у вас, учитывая, что проект будет развиваться?
– Ко второму кварталу у нас будут готовы две первые очереди строительства, это 135 тыс. кв. метров площадей, плюс социальные объекты – два детских сада. И мы не испытываем больших сложностей со спросом. Процентов 30–40 первых очередей уже проданы. Это потому, что цена 1 кв. метра у нас вполне оптимальная. Мы продаем жилье практически по цене новомосковских новостроек. При этом наш район расположен в сравнительно небольшой удаленности от Садового кольца, всего 15 минут на автомобиле, и на расстоянии двух станций от Кольцевой метро. Кроме того, здесь будет хорошая транспортная доступность. Строится станция метро «Стахановская», в 2018 году она будет сдана. К станции будет вести бульвар, о котором я говорил выше. В шаговой доступности находится Московское центральное кольцо. Поэтому сегодня мы продаем, даже не проводя активной рекламной кампании.

 Но ведь по соседству с вашим районом есть два проблемных объекта – Гурьяновские очистные сооружения и НПЗ?
– Очистные сооружения в 2018 году будут перекрыты, а НПЗ к 2020 году пройдет модернизацию, и выбросы станут минимальными. Вообще весь восток Москвы становится другим, представление о нем как о грязном районе уже неактуально – промзоны прекращают свое существование.

Строительство крупнейшего в стране спортивного кластера завершится в 2019 году
  • 18 сентября, 19:21
  • Максим Клинский
Марат Хуснуллин о рекордных показателях развития Москвы, старте программы реновации и новых визитных карточках Москвы
  • 8 августа, 18:08
На рынке недвижимости увеличился разрыв между ожиданиями продавцов и возможностями покупателей
  • 18 сентября, 20:00
  • Елена Егоршина