12 декабря 2017
Издается с 1957 года

Вам жить или судиться?

Предложения столичной власти о реновации пятиэтажек обсудили в Госдуме
Елена Егоршина10 апреля 2017№14 607

Pic 1491846537

Комитет Госдумы по жилищной политике и ЖКХ рекомендовал принять в первом чтении законопроект о сносе пятиэтажек в Москве при условии его доработки. Ранее на парламентских слушаниях председатель этого комитета депутат Галина Хованская заявила, что в своем нынешнем виде документ содержит положения, которые могут быть опротестованы в Конституционном суде. Как ожидается, нижняя палата займется столичными пятиэтажками 19 апреля.

Напомним, московские власти наметили снос 8 тыс. пятиэтажек общей площадью 25 млн кв. метров и переселение 1,6 млн человек, для чего запросили для себя особые полномочия, мотивируя свою просьбу масштабом задачи: новая городская программа, по словам чиновников, в разы превосходит подготовку к Олимпиаде-2014 и чемпионату мира по футболу-2018.
10 марта в Госдуму был внесен законопроект об изменениях в федеральный закон «О статусе столицы РФ», который наделяет правительство Москвы правом определять серии и конкретные дома под снос и лишает жителей права на судебную защиту в случае, если они не согласны с решением мэрии и не хотят никуда переезжать. (Оспорить можно будет только размер предоставляемой квартиры, но не само решение о сносе.)
Неудивительно, что документ вызвал широкий общественный резонанс, а депутаты, прежде чем приступать к его рассмотрению по существу, решили провести обсуждение с участием Сергея Собянина. Во вторник, 4 апреля, он выступил на Совете Думы перед руководителями всех фракций и профильных комитетов. Лейтмотивом речи столичного градоначальника стал принцип добровольности. Собянин заверил народных избранников, что насильно власти никого «сносить» не собираются и все решения о включении конкретного дома в программу будут приняты только после согласования с жителями. «В сетях появляются самые различные предположения. Они ничего общего с действительностью не имеют», – сказал он.
Реальный план действий, по словам мэра, на сегодняшний день выглядит следующим образом. На первом этапе префектуры административных округов проведут консультации с муниципальными депутатами и старшими по домам о целесообразности включения в программу реновации. По итогам этих консультаций к 1 мая будут созданы предварительные списки домов, пояснил Сергей Собянин. После этого в мае–июле 2017 года правительство Москвы проведет опрос граждан. Каждый владелец квартиры или житель пятиэтажки, включенной в перечень, сможет высказать свое мнение либо с помощью интернет-системы «Активный гражданин», либо обратившись в МФЦ. Голоса будут учитываться поквартирно. «В программу реновации войдут только те пятиэтажки, большинство жителей ко-
торых выскажется за переезд в новые квартиры. Дома, где большинство будет против сноса или мнения жильцов разделятся, в программу реновации не войдут», – заявил Сергей Собянин. Мэр пообещал, что москвичи, проживающие в пятиэтажках по договору социального найма, при переселении в новое жилье смогут выбирать – оставить наем или оформить квартиру в собственность. Кроме того, у жителей будет возможность получить большее по площади с жилье с доплатой.
Для этого власти обещают разработать механизмы льготной рассрочки и социальной ипотеки, которые, по словам градоначальника, «позволят гражданам с комфортом расселиться». Он добавил, что рыночная стоимость нового жилья, которое планируется предоставлять москвичам, проживающим в сносимых пятиэтажках, в любом случае будет на 25–30% выше стоимости их нынешних квартир. Однако, по мнению главы Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галины Хованской, правительство Москвы рискует столкнуться с большими проблемами, если законопроект будет принят в нынешнем виде. «Я считаю, что законопроект, который внесен и пока не анализировался, нуждается в серьезнейшей радикальной доработке, иначе нам предстоит встреча в Конституционном суде, и результат будет очевидным», – заявила она, выступая на прениях в Совете Думы. По словам Хованской, содержание законопроекта не имеет никакого отношения к статусу столицы, а сам документ содержит «целый пул отсылочных положений», которые неизвестно куда ведут. «Мы ведь даже для правительства РФ установили правила, чтобы они все отсылочные нормы нам предоставляли», – пожаловалась она спикеру Госдумы Вячеславу Володину.
Самой опасной новеллой законопроекта Хованская назвала «невозможность реализовать гражданином свое право на судебную защиту в полном объеме». На принятие решения о переезде в предложенное горадминистрацией жилье москвичу дается только 60 дней. Если через 60 дней он не ответит, то будет выселен по суду: законопроект разрешает обжаловать только факт равнозначности предоставляемого ему жилого помещения, но не само выселение. «За 60 дней можно уехать лечиться, в командировку, приехать и увидеть, что твоего помещения нет. Такая судебная практика совершенно недопустима. Законопроект ограничил право на судебную защиту – я хочу, чтобы вы это услышали», – подчеркнула депутат. Поскольку в ст. 19, 45 и 46 Конституции государство гарантирует судебную защиту каждому гражданину, а любые решения или действия власти могут быть обжалованы, то, по мнению Хованской, недовольные смогут успешно оспорить документ в Конституционном суде РФ.
Депутат обратила внимание, что очередников планируется переселять «в пределах городской черты», а не в районе проживания или в соседнем. А понятие «равноценное жилье» авторы законопроекта подменили на «равнозначное». Но это совсем не одно и то же. «Я в свое время предложила понятие равнозначности – оно применялось только и исключительно для нанимателей, для собственника существует термин «равноценное жилое помещение». В документе нарушается право на судебную защиту этих собственников, потому что решение вступает в силу сразу после принятия, то есть апелляция, кассация невозможна», – указала Хованская.
Однако Сергей Собянин не согласился с ее доводами. Мэр отметил, что «особый, ускоренный порядок» судебных процедур – это суть закона и принципиальная позиция городских властей, отказываться от которой они не собираются. «Конечно, можно пойти по тому пути, когда можно годами судиться, но тогда ни один дом переселен не будет. Можно тогда вообще не приступать к этой программе, забыть о ней и годами судиться с двумя-тремя гражданами, которые по какой-то причине не хотят переселяться. Мы станем годами ходить, произносить красивые слова, а люди будут находиться в ветхом жилье», – мотивировал свою настойчивость градоначальник. Он добавил, что принцип «равнозначное жилье» лучше защищает интересы переселенцев, чем «равноценное», поскольку гарантирует им получение квартиры с тем же количеством комнат и аналогичной площадью жилых помещений. При этом площадь мест общего пользования в силу конструктивных особенностей новых домов будет даже больше, чем в сносимой пятиэтажке, заявил Собянин.
Другие депутаты просили авторов законопроекта уточнить права владельцев земельных участков и юридических лиц, имеющих собственность в домах, которые будут включены в программу реновации. А также урегулировать вопросы с квартирами, ограниченными в обороте (например, если они находятся в залоге у банка под ипотечный кредит и т.д.). Глава Комитета Госдумы по транспорту и строительству Евгений Москвичев поддержал концепцию и призвал показать пример строителям XXII века. По мнению Вячеслава Володина, в перспективе такая полезная и важная программа должны быть распространена на всю страну. По словам Москвичева, первое чтение документа пройдет 19 апреля. А в середине мая законопроект о реновации жилого фонда Москвы ждут расширенные парламентские слушания.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ

Пятиэтажек век недолог

Намерение властей разработать программу сноса «несносимых» серий жилья столицы вот уже несколько недель является темой № 1 для девелоперов, общественности, специалистов рынка недвижимости, жителей города. Каждый испытывает к ней свой интерес: профессиональный связан с возможностью получить новые площадки для застройки – в городе они давно уже в дефиците, население хочет получить новое жилье по социальным нормам.

Объем финансирования определен на уровне 100 миллиардов рублей в год. Впечатляет и масштабность: по оценкам, фигурирующим в СМИ, речь идет о сносе более 20 млн кв. метров жилья.
Ценность программы подчеркивают на федеральном уровне. Опыт Москвы может быть растиражирован, пригодится в российских регионах. Дело за «малым» – выработать такой механизм, который устроил бы все стороны процесса.
«МП» предложила высказаться на эту тему разным специалистам – тем, кто имеет опыт участия в подобных процессах, знает реалии сегодняшней стройки, и тем, кто взаимодействует напрямую с потребителем – специалистам агентств недвижимости.

Юрий Григорьев, академик архитектуры:
– Могу только приветствовать стремление властей переселить людей в новое, современное, комфортное жилье. Что мне кажется важным учитывать при этом. В первую очередь необходимо сделать подробнейший расчет тех экономических моделей, которые могут лечь в основу этого крупного проекта: понятно ведь, что он растянется на годы и потребует большого бюджета.
Чем хороши районы пятиэтажек в столице? Они сомасштабны человеку, и они очень зеленые. Будет досадно, если вместе со старым жильем уйдут в прошлое и все зеленые массивы, растения, которые высаживались 50–60 лет назад. Если на этом месте появятся «свечки», то есть опасность, что даже при соблюдении требований по плотности застройки нагрузка на район существенно возрастет. И конечно, надо помнить о том, что чем выше дома, тем дороже их эксплуатация.
Необходимо, чтобы новые дома отвечали не только высоким эстетическим требованиям, но и требованиям экономики эксплуатации. Надо помнить, что новая задача по сносу пятиэтажек и выделения этого жилья – это задача социальная. Поэтому для успешной ее реализации потребуется не только проработка целого комплекса градостроительных решений, но и создание юридически четкой правовой базы по обеспечению жильем населения.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость»:
– Согласно информации в СМИ, вторая волна сноса столичных пятиэтажных домов на первых порах будет финансироваться из средств городского бюджета, однако в дальнейшем к осуществлению этой программы, возможно, будут привлекаться частные организации. При этом для получения прибыли на месте пятиэтажки необходимо построить дом как минимум в два раза выше. Еще один важный фактор – класс жилья, к которому будет относиться дом. Сносить старые здания планируется не точечным методом, а целыми кварталами, более того, если в зоны реновации попадают какие-либо другие, не пятиэтажные объекты (например, панельные девятиэтажки), то их также могут снести для обеспечения архитектурного единства квартала. И если на месте снесенных хрущевок в результате появится большой жилой комплекс, состоящий из объектов (пусть и не многоэтажных) комфорт-класса или бизнес-класса, то стоимость квартир в этих объектах будет весьма значительной и застройщики получат существенную прибыль. Жители хрущевок, в свою очередь, получают возможность переехать из уже морально устаревших пятиэтажек в новые, более современные дома.
Существует постановление правительства Москвы, строго регламентирующее перечень обязательных объектов социальной инфраструктуры около жилых комплексов, и сейчас в столице нельзя построить новое жилье, не обеспечив его жителей доступом к подобным объектам.
Согласно нашим прогнозам, мелкие застройщики не будут участвовать во второй волне сноса пятиэтажного жилья, так как во время реализации предыдущего этапа этой программы часть из них понесла убытки. Одна из основных причин этого – ранее застройка была точечной, однако в будущем она будет носить массовый характер, новых объектов будет введено в несколько раз больше, а на реализации большого объема жилья заработать легче. Так что принять участие в этой программе в надежде получить значительную прибыль могут некоторые крупные застройщики, у которых имеются ресурсы для расселения жильцов, строительства домов и реализации нового жилья.
Отмечу, что прошлый – между прочим, 18-летний, – период сноса пятиэтажных домов не привел к каким-либо заметным изменениям на первичном рынке жилья. Основная причина этого – подобный процесс идет довольно долго, он растянут по времени, а объем нового жилья, вводимого ежегодно, будет ограничен, так как выделенные для строительства домов площадки планируется застраивать не во всех районах разом, а по очереди. Соответственно мы также не ожидаем, что новый этап этой программы окажет сильное влияние на первичный рынок недвижимости, однако он может дать позитивный импульс его развитию.

Юлия Сапор, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet:
– Важным является не фактор сноса, а контроль за возведением нового объема жилья, которое может появиться на месте пятиэтажек. Ведь девелоперы не заинтересованы строить жилье идентичного объема, скорее всего здесь появятся девяти- и четырнадцатиэтажные здания, а также высотки переменной этажности.
Если программу начнут осуществлять в ЦАО, то это повлечет рост средней цены по рынку, так как маловероятно, что здесь будут возводить жилье классом ниже «бизнеса». В рамках конкретного района, возможно, напротив, будет отмечено снижение средней цены – появятся объекты на начальной стадии строительства. В данном случае все будет зависеть от конкретного места и объема сноса и застройки.
В связи с новостью о сносе пятиэтажек мы пока не наблюдаем ни оттока предложений по пятиэтажкам, ни активизации покупателей, поскольку доля сделок в этом сегменте не превышает 5–7% от всего рынка. На данном этапе оценить, как изменится объем предложения, который может появиться на месте сносимых домов, сложно, ведь снос около 25 млн кв. метров жилья будет проходить не одномоментно, а постепенно. В 2017 году никаких сильных колебаний на рынке недвижимости не произойдет, так как до конца года вряд ли начнут реализацию этой программы.

Дарья Парамонова, генеральный директор ООО «Стрелка Архитектс»:
– Не зная общей стратегии развития районов, застроенных пятиэтажками, сложно понять, что именно там появится. Но опасность, несомненно, есть. Существующая сейчас пятиэтажная застройка может восприниматься только как благоприятная для жизни. За 50 лет эти территории превратились в зеленые массивы. Сам их масштаб, несомненно, формирует ту самую среду, которую мы называем человеческой. Эти кварталы «сомасштабны» человеку. Хотелось бы, чтобы проекты, которые будут развиваться, учитывали эту самую «единицу» – человека, ради которого все затевается.
Конечно, надеяться можно на то, что сейчас в Москве появилось немало девелоперов «с человеческим лицом», которые готовы думать и качественно проектировать районы, создавать для людей комфортную среду. Вряд именно эти девелоперы будут формировать принципы развития новой программы. Но будет досадно, если на месте пятиэтажек появятся дома типа «П-44», плотность зон застройки станет ниже в силу того, что сама высотность зданий повысится, и это будет определять расстояния между домами, нагрузку на территории с точки зрения количества жителей.
В советский период градостроительства примеры больших амбиционных жестов уже были, их много. Результаты, когда в городе появлялись грандиозные площади, проспекты и пр., приходится «расхлебывать» до сих пор. Чтобы новая идея не стала очередным амбициозным жестом, нужна качественная работа со средой. Нужна большая исследовательская работа с учетом международного опыта, но не его слепое перенесение, а адаптация к нашим условиям. Наверное, реконструкция, позволяющая сохранить сложившуюся ткань города, была бы правильным шагом. Многие города мира шли по этому пути. Но даже если реконструкция неактуальна, сложившийся морфотип застройки стоило бы сохранить – размер домов, расстояние между ними, площади кварталов. Понятно, что нынешние технико-экономические показатели по сравнению с 60–70-ми годами прошлого века изменились. Но жители не должны стать жертвами новых норм доходности, которые необходимо будет достичь в этом проекте.

Москвичи и архитекторы обсудили реновацию кварталов в Царицыне
  • 11 декабря, 19:27
  • Светлана Баева
Марат Хуснуллин о рекордных показателях развития Москвы, старте программы реновации и новых визитных карточках Москвы
  • 8 августа, 18:08
60 лет назад в Москве были построены знаковые сооружения, многие из которых стали приметой своего времени
  • 11 декабря, 23:20
  • Алексей Митрофанов