Жилые виды на промзоны
В 2017 году в Москве планируется начать реновацию еще 7 промышленных зон – у всех проектов уже есть инвесторы. Хотя представители стройкомплекса традиционно утверждают, что для города приоритетом являются рабочие места, на первом этапе большинство девелоперов планируют строительство жилья. По данным экспертов, в настоящее время более 70% крупных жилых комплексов площадью от 100 тыс. кв. метров возводится на территории промзон.
Общая площадь промышленных зон в Москве составляет 19 тыс. гектаров – почти 17% всей территории города. Из них резервом для строительства, по данным горадминистрации, являются всего 4,3 тыс. га. Остальные производственные территории должны сохранить свое назначение. С 2011 по 2016 год столичное правительство утвердило 61 проект реорганизации промзон, охватывающий 3,5 тыс. га. Около 20 из них (в том числе «Алтуфьевское шоссе», «ЗИЛ», «Силикатные улицы», «Огородный проезд», «Магистральные улицы», «Северянин», «Грайвороново», «Южный порт», «Павелецкая») уже находятся в активной стадии реализации. В 2016 году на бывших производственных территориях было построено 2 млн кв. метров недвижимости, или четверть от всего объема ввода. В 2017 году запланирован ввод 52 объектов капитального строительства общей площадью 1,9 млн кв. метров. По данным департамента градостроительной политики, больше всего новых объектов появится в промзонах Южного административного округа, где расположена крупнейшая площадка реновации ЗИЛа – 715,4 тыс. кв. метров. За ним следует Центральный административный округ – 497,5 тыс. кв. метров. В СВАО планируется сдать в эксплуатацию 245,1 тыс. кв. метров недвижимости, в ЮЗАО – 202,6 тыс. кв. метров, в ЮВАО – 127 тыс. кв. метров, в ВАО – 72,1 тыс. кв. метров, в САО – 30,6 тыс. кв. метров. В промзонах ЗАО и ЗелАО будет построено 27,5 и 20,7 тыс. кв. метров соответственно.
В январе 2017 года вступил в силу новый федеральный закон, регламентирующий порядок реновации промышленно-коммунальных зон, который был разработан при активном участии городских чиновников и девелоперов. Он устанавливает условия для принятия решения о комплексном развитии (то есть застройке) таких территорий, а также вовлечения в этот процесс собственников всех земельных участков и объектов недвижимости, входящих в состав промзоны. «Принятие ФЗ-373, которым внесены изменения в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты, позволило найти новые пути решения этих вопросов. Документ дополнил четыре ранее существовавшие правовые схемы развития территорий («Развитие застроенной территории», «Комплексное освоение территории», «Освоение территории в целях строительства жилья экономического класса» и «Комплексное освоение территории в целях строительства жилья экономического класса») еще двумя – «Реорганизация по инициативе правообладателей» и «Реорганизация по инициативе органа местного самоуправления», – поясняют в департаменте градостроительной политики. Прописанные в законе механизмы урегулирования правовых и земельных споров, которые постоянно возникают между собственниками, сначала планируется отработать в двух-трех пилотных проектах, подлежащих запуску в 2017 году. Одним из них в стройкомплексе называют часть промзоны «Октябрьское поле» по адресу улица Берзарина, 28.
Как стало известно «Московской перспективе», речь идет об участке площадью 31 га, расположенном в Северо-Западном округе рядом с Курчатовским институтом. Инициатором развития промзоны выступила компания «РГ-Девелопмент», которая уже возводит здесь четыре 24-этажных здания с двухуровневой подземной автостоянкой (ЖК «Родной город. Октябрьское поле»). Разработанный на основании заявки девелопера проект планировки предусматривает создание многофункциональной застройки общей площадью 304 тыс. кв. метров.
Помимо жилья это школы, детские сады, коммерческая инфраструктура, а также технопарк. В рамках реновации промзоны планируется сохранить и расширить действующий бизнес-центр и деловые объекты на улице Берзарина, а также провести общее благоустройство территории. На прошлой неделе, 14 марта, проект планировки был вынесен на публичные слушания, в ходе которых застройщик обещает «раскрыть нераскрытый потенциал района».
Помимо промзоны на Берзарина в 2017 году, по данным департамента градостроительной политики, планируется приступить к реновации еще 6 бывших производственных площадок – «Осташковское шоссе» (улица Тайнинская), «Алексеевские улицы» (улица Новоалексеевская), «Бескудниково» (улица Илимская), «Медведково» (улица Полярная), «Кирпичные улицы» (улица Вольная) и «Западный порт» (между улицами Кульнева и 1812 года).
Например, на участке площадью 6,7 га, ограниченном проектируемым северным дублером Кутузовского проспекта, берегом Москвы-реки, улицами Кульнева и 1812 года, предполагается размещение жилого квартала с детским садом, школой, паркингом, объектами торговли и бытового обслуживания для проживания 3,7 тыс. человек, а также создание 440 рабочих мест. Участникам рынка известно, что площадка является частью более масштабного проекта реновации (23,2 га), инициатором которого выступает Первый Московский приборостроительный завод имени Казакова, принадлежащий структуре «Базового элемента» Олега Дерипаски. В прошлом году на Архсовете была представлена концепция японского архитектора Кенго Кума по созданию на данной территории жилого комплекса с административными зданиями и объектами социальной инфраструктуры. Общая площадь застройки – 360 тыс. кв. метров, из которых 150 тыс. кв. метров приходится на жилье. (Параметры еще будут уточняться в ходе разработки проекта планировки и публичных слушаний.) В состав проекта также входят офисы, полуподземный паркинг площадью 22 800 кв. метров, две школы – существующая гимназия № 1567 и новая школа на 460 мест, детский сад на 200 мест и торговая галерея.
В промзоне «Бескудниково» в 2017 году должно начаться освоение участка на улице Илимской – проект уже одобрен ГЗК. Здесь планируется масштабное жилищное строительство: на 34 га будет построено в общей сложности 259 тыс. кв. метров жилья плюс сопутствующая инфраструктура – два блока начальных классов на 605 мест и встроенный детский сад на 270 мест. Основным инвестором проекта станет АО «Эверест-трейд», владеющее в Бескудникове 7,5 га. По словам городских чиновников, именно на этом участке планируется разместить основную часть застройки – два высотных жилых комплекса. Кроме жилой части в состав проекта инвестор планирует включить нежилую часть площадью 64 700 кв. метров, уточняют в Москомстройинвесте. Участники рынка утверждают, что «Эверест-трейд» в настоящее время принадлежит структурам группы «Сумма» Зиявудина Магомедова.
Еще одна площадка из списка департамента – промзона «Осташковское шоссе» (улица Тайнинская). Здесь также речь идет о комплексной застройке с преобладанием жилых объектов. Строительство развернется на участке 4,43 га, окруженном авторемонтным заводом и институтом Минобороны, заводом ИРЕА и ГСК «Антенна». Жилой комплекс будет состоять из четырех каркасно-монолитных домов, выполненных по проекту архитектурного бюро SPEECH и относящихся к комфорт-классу. В состав проекта также входят социальные и торговые объекты: начальная школа на 200 учеников, детский сад на 125 мест, встроенные коммерческие помещения на первых этажах, подземные паркинги. Дворы планируется сделать закрытыми для машин: на их территории расположатся детские игровые и спортплощадки, зоны отдыха с арт-объектами, зелеными газонами и цветниками. Инвестор – компания «Эталон-Инвест».
По трем оставшимся площадкам – «Алексеевские улицы» (улица Новоалексеевская), «Медведково» (улица Полярная) и «Кирпичные улицы» (улица Вольная) – информацию «Московской перспективе» получить не удалось, однако тенденция, как говорится, налицо. Основной объем застройки в промзонах, предназначенных для реновации, приходится на жилые новостройки, тогда как функционал коммерческих объектов четко не зафиксирован, а сами они в большинстве проектов относятся ко второй очереди строительства. Это создает риски превращения новых жилых комплексов в очередные спальные районы, жители которых по-прежнему будут вынуждены ездить на работу в центр города. Однако в стройкомплексе не разделяют эти опасения, утверждая, что приоритетом реновации промзон остается создание рабочих мест. По официальным данным, на долю бывших производственных площадок приходится только 18,5% всего объема новостроек, сданных в 2016 году. У экспертов другие подсчеты: как показало исследование «Метриум Групп», 70% крупных жилых комплексов, жилая площадь каждого из которых составляет 100 тыс. кв. метров и более, расположены на месте бывших промышленных предприятий.
