За жильем пришел амбициозный покупатель
Разговор со старожилами рынка строительства всегда интересен. Они в состоянии не только рассказать о своей практике, но и обобщить ситуацию в целом, сравнить ее с прошлыми периодами, отметить те позитивные тренды, которые, несмотря ни на что, возникают в строительстве даже сейчас. Компания «МСУ-1» была создана в 1999 году. С тех пор она реализует проекты на рынке столичного мегаполиса в таких сферах, как дорожное, капитальное, линейное строительство, в сфере энергетики. Своими размышлениями накануне Нового, 2017 года с корреспондентом газеты «Московская перспектива» поделился президент компании МСУ-1 Илья Зюбин.
Ровно год назад вы давали интервью нашей газете. Каким для вас оказался уходящий 2016 год. Он вас порадовал или огорчил?
– Не скажу, что год был для нас непростой. Но годовая загрузка у нас снизилась на 20–25%. Знаю, что у многих положение еще хуже. И конечно, это связано с общей экономической ситуацией в целом, снижением инвестиционных и бюджетных затрат. Но мы стремимся сохранить коллектив, производственные мощности. То есть пережить кризис и выйти из него.
Из трех ваших направлений деятельности что для вас сохраняет наибольшую актуальность и максимально обеспечено заказом?
– Раньше наша загрузка по всем этим направлениям была примерно равной. Сегодня на первый план вышли дороги и коммуникации, на них приходится 50% объемов и еще столько же – на жилье и энергетику.
По жилью мы работаем на инвестиционных проектах, большинство из которых связаны с ближним Подмосковьем. В Москве строим жилье по заказу компании «Лидер-Инвест», это проект бизнес-класса «Дом на Рогожском Валу». Закончили строить офисный центр «Декарт» в Нагатине по заказу АФК «Система» и «Лидер Инвест». С ФСК «Лидер» мы строим жилье в Сигнальном проезде, в районе Дмитровского шоссе – ЖК «Поколение» площадью 120 тыс. кв. метров. Есть еще ЖК «Родной город. Каховская» – объект с тремя башнями в Зюзине, это заказ «РГ-Девелопмент». Недавно всего за 2,5 месяца построили небольшой павильон на ВДНХ. Он был введен ко Дню города. Заказчиком выступил департамент информационных технологий.
Известно, что вы строили и сдавали объекты самых разных функций. Такое разнообразие для вас актуально и сейчас?
– Последняя тенденция такова, что мы продолжаем строить школы, детские сады, которые возводятся одновременно с жильем. Готовимся строить объекты здравоохранения. Последним объектом сферы торговли был ТЦ в Марьине. При избытке площадей сейчас торговых центров строится не много. А вот дороги, коммуникации – все это в работе, без этого невозможно реализовывать никакие проекты. В дополнение к этому мы строим насосные, канализационно-насосные станции, водозаборные узлы. Заказчиками по этим сооружениям выступают и городские власти, и частные инвесторы. Например, на КНС в Солнцеве мы работали по заказу города. Один только напорный трубопровод для обеспечения нужд этого района протянулся на 8 км. Часть работ была связана с реконструкцией старых мощностей, часть – с новым строительством.
Есть проекты, связанные с возведением головных сооружений при реализации инвестиционных проектов.
Какие дорожные проекты вы реализовали в последнее время?
– Недавно мы завершили и сдали дорогу с эстакадой к аэропорту «Домодедово». Открыли первый этап реконструкции Липецкой улицы, с эстакадой. На открытие приезжал мэр города Сергей Собянин. Сейчас начался второй этап работ – от улицы Липецкой к улице Подольских Курсантов с сооружением эстакады протяженностью 700 метров над Павелецким направлением железной дороги. Далее дорога пойдет к улице Красного Маяка. По сути, мы строим поперечную связку между районами Бирюлево и Чертаново, чтобы жители могли передвигаться между ними, минуя МКАД. Это разгрузит Кольцо, Варшавское шоссе, сэкономит автомобилистам массу времени. Этот пусковой комплекс планируется завершить ко Дню города. В дополнение к этому планируется прокладка путей для скоростного трамвая.
Второй большой дорожный объект у нас находится в новой Москве, где мы взаимодействуем с департаментом новых территорий. Это реконструкция и новое строительство дороги в поселении Сосенки от совхоза Московский до Калужского шоссе. Там наш объект построен примерно на 50%, сдача запланирована на 1 июля 2017 года. Это и реконструкция существующих участков, и строительство новых, а также возведение очистных сооружений, прокладка коммуникаций. Третий наш серьезный объект – это Северо-восточная хорда, от Измайловского до Открытого шоссе. Проект находится в стартовой стадии, идут работы по подготовке территории. После Нового года они пойдут полным ходом.
Вы планировали участвовать в торгах на строительство ТПУ.
– Да, нам это интересно. Но пока мы не выходили на торги. Пока мы смотрим, изучаем условия, ведем по ним расчеты.
Как давно вы начали заниматься дорожным строительством?
– Оно началось давно и было связано с тем, что сначала нам очень плотно приходилось заниматься коммуникациями. Восемь лет назад в Москве началось развитие дорожной инфраструктуры, и мы попробовали взять на себя и дорожную часть. В целом это логично. Потому что любая дорога связана с перекладкой коммуникаций, чем мы давно занимались. В объеме дорожного проекта этот вид работ составляет примерно 40%. Кроме того, изменилась структура рынка: если раньше город брал работу по коммуникациям на себя, то сейчас эти виды работ стали частью городских дорожных проектов.
Поскольку вы существуете на рынке с 1999 года, то можете как-то обрисовать – какие изменения происходят в плане применения новых технологий?
– Я бы отметил другие изменения – ужесточение требований со стороны заказчиков. Это касается и приемки работ, и исполнительной документации. Причем как в отношении городского, так и частного заказчика. Этому есть свои объяснения. Можно взять для примера сегмент коммерческого жилья, там сегодня существует огромный выбор объектов – по цене, уровню комфорта, качеству, разнообразию создаваемой инфраструктуры. Раньше было все иначе – выбора не было, люди покупали все подряд. Теперь за жильем пришел другой покупатель – более молодой и амбициозный, поездивший по миру, поэтому и требования к продукту он предъявляет совсем другие. Строек сейчас много, и есть риск, что клиент пойдет к соседнему застройщику, если его продукт окажется лучше. Поэтому сегодня стоит задача сформировать качественное предложение, предложить хорошую цену. И еще: меняются технологии. Это касается в том числе бюджетного инфраструктурного строительства. Каждый год возникают новые тенденции, которые технически надо уметь грамотно применять. И за этим надо постоянно следить.
Разве инвестор не приносит вам проект и не берет на себя решение задач, о которых вы говорите?
– Безусловно, он предлагает их нам в виде идей и даже проектов, но мы должны оценить это с точки зрения реализации. Например, принцип нашей работы с ФСК «Лидер» уже давно строится на том, что обсуждения по проекту мы начинаем вести еще на стадии технического задания на проектирование. Для ФСК важно наше видение, потому что большое значение имеет технологичность решения – как его воплотить, с какой себестоимостью… Это относится к возведению и капитальных объектов, и инженерных. Это связано и с условиями строительства. Стесненность застройки довольно высока. Чтобы понять, насколько реалистичен проект с точки зрения его замысла, надо понимать, какие можно применить виды горнопроходческой техники, каким способом (открытым или закрытым) вести работу на улицах… Перед участниками дорожных проектов часто стоит задача работать очень быстро. Это связано, например, с сезонным фактором. Если выполнить работы в тот момент, когда горожане уезжают из города, то наименьшее их количество будут испытывать дискомфорт. Что касается коммуникации, то в ходе реализации проекта может выясниться, что их надо не перекладывать, а санировать. Все, о чем я говорю, – это технологии, технологии и технологии, которые, в свою очередь, формируют стоимость работ…
В вашем капитальном строительстве преобладает монолитная технология?
– Сегодня монолитное жилье занимает нишу более комфортного жилья. И мы с самого начала нашей деятельности были если не в первых рядах, то все-таки одними из первых, кто начал массово строить монолитные объекты. Эта технология позволяет максимально правильно вписать архитектурную форму на участке при оптимальном выходе площадей. При ведении строительства с применением сборных конструкций это сложнее. Сейчас многие ДСК разработали новые серии домов, которые позволяют добиться нужных характеристик. И у нас есть опыт такого строительства – по заказу города наша компания возводила здание Психоневрологического диспансера в Москве. Это был сборный каркас с облицовкой кирпичом. Хотя серийным этот объект не был.
Наша компания серийные конструкции не производит, это не наш профиль. Но если нам поступит заказ на возведение промышленных зданий с помощью сборных конструкций, мы выполним его. Что касается наших школ, детских садов, то все они монолитные…
Обычно монолитчики гордятся своими фасадами. У вас есть какой-то интересный опыт в этом смысле?
– Как правило, мы работаем с вентилируемыми фасадами. А сейчас на одном из объектов АФК «Система» создали так называемый структурный фасад по немецкой технологии, который выполняется большими «картами» с применением принтографии – таким образом «наносится» рисунок. Получилось очень красиво. А речь идет об офисном объекте бизнес-класса. Но сейчас и обычный вентилируемый фасад можно сделать выразительным. У нас был такой опыт в Тушине, Сколкове – за счет ярких, сочных цветов мы добивались хороших визуальных результатов.
Детские сады удается делать такими же выразительными?
– У нас есть такой опыт, мы строили детские сады по заказу компании «Абсолют» в новой Москве, в Рассказовке. Получилось хорошо, там на фасаде изображены животные, различные детские рисунки, а кроме того, мы сделали интересные малые формы, благоустраивая территорию. Необычной получилась школа в «Ромашкове» в микрорайоне Западное Кунцево. Это была частная школа, и количество квадратных метров на одного учащегося там больше, чем обычно. Поэтому возникает ощущение простора. Необычно были оформлены пищеблок, общественные зоны, нет ощущения казенщины.
В последнее время заказчик становится более требовательным, конечный потребитель – более искушенным. На какие шаги приходилось идти, чтобы добиться наибольшей эффективности?
– Сейчас мы занимаемся на проектах всем – и инженерией, и электрикой, и слаботочками, и даже лифтами. Хотим создать свою структуру по обслуживанию лифтов. Мы уже знаем те бренды, которые хорошо себя зарекомендовали, часть из них имеют производства в России. Много предлагается китайского. Но с этим все непросто. В Китае есть заводы, выпускающее качественную продукции европейских марок, а есть совсем другие… Что же касается нашего оборудования, то заказчик объекта высокого класса никогда не установит в нем российский лифт. Это во многим связано с предубеждениями. Но в целом все обстоит так же, как в нашем автопроме. Качественные модели – это модели известных европейских фирм. И что интересно, очень часто купить и привезти их сюда получается выгоднее, чем закупать наши лифты.
Как вы оцениваете уровень нашего проектирования? Об этом много говорят.
– Рынок проектирования очень изменился, старая школа проектировщиков уходит, новые специалисты разбросаны по частным небольшим мастерским. У нас сейчас есть объект, по которому мы занимаемся и рабочим проектированием, и выполняем функции генподрядчика. Это здание в Зюзине, которое мы строим по заказу «РГ-Девелопмент». К чему мы пришли? Когда входишь в проект, надо иметь надежного проектировщика. Это снижает риски. Когда есть своя структура, выстаивать диалог проще. Такая проблема может встать перед нами, если мы будем выигрывать конкурсы, связанные с выполнением функции управляющей компании. Хотя тут возникает вопрос: если сформировать свою структуру, будет ли она иметь стабильную загрузку?
Сейчас при дефиците участков для застройки от архитекторов и девелоперов часто приходится слышать о том, как ценно, когда на той или иной территорией, занятой ЛЭП, проводятся работы по реконструкции. Провода уходят под землю, и участок вовлекают в районы развития. Вам приходилось заниматься этим?
– Мы вторые в России, кто переложил воздушную линию 500 киловольт под землю. Это был проект в Сколкове, под свою инвестиционную застройку мы убирали под землю линию мощностью 220–500 кВт. Мы закончили эти работы в ноябре-декабре прошлого года. Есть подобные проекты на территории новой Москвы, там тоже мы укладывали линии высоковольтной передачи под землю, а также реконструировали старые сети, проводили новые мощностью в 200 кВт.
Я считаю, это нормальная перспективная тема. Потому что при определенных условиях эти площадки могут передаваться под застройку с условием проведения какой-то защиты. Такие проекты могут быть актуальны как для городского заказчика, так и частных инвесторов, если, по их подсчетам, это экономически обосновано.
Вам интересно работать на городских объектах?
– Да, объекты интересные, диалог с городом у нас вполне продуктивный. Мы считаем, что город – это хороший заказчик.
Вы сдаете жилье с отделкой?
– Примерно 30–40% – с отделкой. Многое зависит от класса. Чем выше класс, тем больше у покупателя намерений обустроить квартиру под себя. Хотя движение идет в пользу сдачи готового даже в высоких сегментах: все-таки ремонт – это головная боль для покупателя квартиры. Теперь и сам застройщик предлагает в бизнес-классе отделку жителям. Для нас же с этой темой огромная проблема – сохранности отделки общественных зон. Возьмем для примера наш проект «Рогожский Вал». Там были созданы очень хорошие интерьеры мест общего пользования. Чтобы сохранить их в ходе отделки квартир, нашли хороший выход: сделали задний ход, чтобы можно было не носить материалы через вестибюли.
Благоустройство для вас – дело хлопотное?
– Нет, это для нас приоритетное направление. Потому что это, как и фасады, наиболее видимая часть проекта. Используем финские, шведские малые архитектурные формы, применяем качественные проекты озеленения… Сегодня многие процессы – строительства, благоустройства – проходят и формируются под воздействием публичного процесса. Если раньше на строительстве жилья была совсем другая «головная боль» – как строить быстрее и быстрее сдавать, – то теперь такие задачи не стоят. Даже если мы начнем строить в 1,5 раза быстрее, инвестор не обеспечит такой темп продаж. Это новый нюанс. Нет задачи строить жилье быстро. Сегодня такая задача может быть связана только с дорогами и социальными объектами.
Как вы думаете, удастся ли вам отыграть назад 20-процентное снижение?
– Думаю, что эти объемы мы назад не отыграем. Наша задача или программа-минимум – сохранить имеющиеся объемы, коллектив, штат и пр. Штат у нас большой – 500 человек инженерных сотрудников, 400 – линейных ИТР, число рабочих колеблется от 3,5 до 5 тыс., в зависимости от проекта.
Как вы оцениваете, рентабельность проектов для генподрядчиков сейчас падает?
– Да, падает. Падает и доходность инвестиционных проектов. Причина в том, что себестоимость строительства растет. Растет в цене металл и инертные материалы. Как бы мы ни стремились к импортозамещению, какая-то доля импортных материалов и составляющих (например, красителей) остается. Пусть керамическая плитка производится в России, красители для нее привозят из Европы. То есть верхняя планка цены продажи остается на одном уровне, а себестоимость увеличивается.
Строительство переходит из области высокой маржинальности в область фиксированной, средней маржинальности. 5% рентабельности для нас теперь актуальны так же, как и для западного бизнеса. Сложность еще в том, что не всегда можно просчитать расходы на начальном этапе. За время стройки меняются цены, договора заключаются по одним расценкам, а через пару лет они меняются. Даже при входе на объект, связанный с коммуникациями, трудно учесть все сложности по перекладки сетей, инженерии. Деньги можно потерять даже на простоях. Сегодня заработать на строительном проекте может только профессионал.
Хочу всех коллег поздравить с наступающим Новым годом! Пожелать им хорошего здоровья и работы!
