Не надо лишних стен
До конца года Госдума планирует рассмотреть законопроект о смягчении ответственности за самовольную перепланировку жилья. Его авторы предлагают объявить амнистию в случае, если работы, изменившие характеристики квартиры, были сделаны до 1 марта 2005 года и не представляют угрозы для здания и соседей.
Переустройством своих квартир россияне занимаются уже довольно продолжительное время. Это связано с невысоким качеством жилья, строившимся в советское время, а также с дефицитом квадратных метров. Когда в небольшой «двушке» вынуждены сосуществовать три поколения одной семьи, понятно желание хозяев выжать максимум комфорта из имеющейся площади. Риелторы знают, что на вторичном рынке Москвы множество квартир имеют перепланировки, сделанные в 70–80–90-е годы прошлого века. А, например, в Санкт-Петербурге, где возраст жилого фонда давно перевалил столетний рубеж, квартир с различными переделками больше 80%. Как правило, произведенные перепланировки делают жилье более удобным – например, смежные комнаты превращаются в изолированные, в прихожей выгораживается дополнительный тамбур, лоджии становятся жилым и т.д. Однако владельцы квартир стремятся узаконить уже произведенные изменения только тогда, когда в этом действительно возникает необходимость.
Например, если понадобились деньги, взять их можно в том числе под залог имеющейся квартиры. Банк даст кредит, но обяжет в течение шести месяцев перепланировку узаконить. В случае с продажей квартиры – беспокоятся покупатели, потому что сегодня это в основном люди с заемными средствами. «Банк вряд ли откажет выдать ипотеку на квартиру с незаконной перепланировкой, но опять-таки обяжет заемщика в течение полугода ее узаконить, а дело это хлопотное и недешевое. Поэтому ипотечники, скорее всего, будут искать жилье, не сулящее дополнительных проблем», – поясняют риелторы. Часто встречаются квартиры с очень удобной перепланировкой, но которую вообще невозможно узаконить. Банк такую недвижимость в качестве залога рассматривать однозначно не будет. Поэтому продавцу либо придется ждать покупателя со 100%-ным наличием собственных средств, либо отказаться от продажи.
Самовольную перепланировку можно узаконить либо (при незначительных изменениях) через уполномоченный орган местной администрации (в Москве – Мосжилинспекция), либо через суд, но предварительно придется собрать некоторое количество документов. Для начала – получить новый техпаспорт. Его выдадут после визита сотрудника БТИ, который должен прийти, осмотреть и измерить все изменения в квартире, сравнив со старым техническим паспортом. Затем нужно обратиться в СЭС, чтобы получить заключение о соответствии квартиры нормам. С новым техническим паспортом нужно пойти в лицензированную проектную организацию: она проверит, насколько безопасны выполненные работы и нет ли их в перечне запрещенных, и выдаст свое заключение. Потом со всеми собранными документами надо обратиться в суд и ждать его решения. Если оно будет положительным, необходимо оформить новый кадастровый паспорт на квартиру. Если же в результате перепланировки изменились размеры жилой площади, то придется обращаться за новым свидетельством о праве собственности.
Депутаты Госдумы хотят избавить граждан от многочисленных бюрократических процедур, связанных с ними финансовых расходов и штрафов и объявить амнистию за самовольную перепланировку. Правда, коснется она не всех. От ответственности за давностью лет предлагается освободить тех, кто занимался переоборудованием своего жилья до вступления в силу Жилищного кодекса – то есть до 1 марта 2005 года. По логике авторов законопроекта, если переоборудованное жилое помещение без нареканий прослужило как минимум 11 лет, значит, ничего страшного в перепланировке нет, какие бы «дизайнерские» решения ни лежали в ее основе.
Тех, кто сделал перепланировку позднее этой даты и она не представляет угрозы жизни и зданию, также предлагается простить, хотя переустройство или переоборудование жилых помещений по-прежнему будет квалифицироваться как административное правонарушение. Авторы законопроекта предлагают внести в КоАП поправку, уточняющую, что впервые совершенное административное правонарушение, связанное с самовольным переустройством или перепланировкой жилых домов и помещений, «не повлекших возникновения угрозы причинения вреда жизни и здоровью людей, а также угрозы повреждения целостности здания и (или) его конструкций», влечет предупреждение, а не денежный штраф.
Цель любого переустройства или перепланировки квартиры – сделать жилье наиболее комфортным для проживания, говорится в пояснительной записке к законопроекту. Однако сам процесс подготовки документации по перестройке жилья и ее согласование довольно сложный. Таким образом, проектом закона предлагается убрать ненужные на этом пути барьеры.
Документ уже прошел обсуждение в комитетах и, судя по опубликованному плану работы Госдумы, будет вынесен на рассмотрение парламента до конца декабря. Однозначной поддержки у инициаторов амнистии нет, хотя замечания на первый взгляд носят технический характер. В частности, в отзыве Комитета по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству отмечается, что из законопроекта неясно, какая организация должна оценивать, есть ли угроза повреждения целостности здания и его конструкций в результате самовольного перепланировки? И какова вообще процедура решения этого вопроса в рамках возможной амнистии?
В Мосжилинспекции, в свою очередь, утверждают, что существующие схемы легализации перепланировки, независимо от того, в какие годы она была сделана, не вызывают проблем у граждан. С 2011 года до конца 2015-го в Москве за перепланировку никого не штрафовали. Если нарушения были серьезные, предписывали устранить их. За это время за согласованием обратились около 20 тыс. человек. Сейчас, перед тем как приступать к сбору документов, необходимо заплатить штраф 2–2,5 тыс. руб. – для подавляющего большинства заявителей вполне подъемная сумма. Если незаконная перепланировка угрожает жизни и здоровью соседей, а собственники отказываются вернуть квартире первоначальный вид, то по обращению Мосжилинспекции суд вправе лишить хозяев переделанной квартиры их жилплощади и выставить ее на торги (деньги после вычета судебных и аукционных издержек отдаются бывшим владельцам). В сентябре 2016 года Головинский суд постановил продать на публичных торгах квартиру москвича, расширившего площадь санузла за счет коридора и кухни. Однако о выполнении этого решения пока ничего неизвестно, а других прецедентов применения «высшей меры» наказания к авторам нелегальных перепланировок нет.
СПРАВКА
Что запрещено делать при перепланировке
увеличивать кухонное помещение или санузел за счет жилой комнаты(более чем на 25% от площади жилого помещения);
объединять кухню и комнату аркой, если на кухне установлена газовая плита (на электрическую запрет не распространяется);
сносить несущие стены;
уменьшать, сносить и переносить общедомовые коммуникации (водяные трубы, радиаторы отопления,
вентиляционные трубы и проемы);
переносить ванную комнату или туалет в места, где у соседей снизу
находится жилая комната;
делать полы с подогревом от общедомового отопления на лоджии или
балконе;
устанавливать радиаторы отопления от общедомовых на лоджии.
