Перешли в следующий эконом-класс
Минстрой решил актуализировать критерии отнесения жилых помещений к эконом-классу – прежние правила были приняты два года назад и, по мнению ведомства, нуждаются в пересмотре. Предлагаемые изменения в основном затрагивают параметры квартир и индивидуальных домов: нормативы повышаются, чтобы не ограничивать застройщиков и соответствовать запросам потребителей, предъявляющих более высокие требования к качеству жилья. На коммерческий сектор инициатива Минстроя повлияет лишь косвенным образом: следовать критериям обязаны только те компании, которые участвуют в реализации госпрограмм.
Проект приказа, который содержит критерии отнесения жилья к эконом-классу, Минстрой опубликовал для общественного обсуждения на федеральном портале проектов нормативных правовых актов. В самом подходе нет ничего инновационного. Попытки классифицировать жилье появились еще во времена «сталинок» и хрущевок. А последняя инструкция на этот счет была утверждена в 2014 году.
Внимание федеральных чиновников именно к эконом-классу легко объяснимо: строительство других типов новостроек регулируется законами рынка и не финансируется из бюджета. Согласно новой версии национального жилищного проекта, за счет господдержки до 2020 года ежегодно планируется строить не менее 5 млн кв. метров жилья.
Новые критерии составлены с учетом пожеланий потребителей и предусматривают увеличение параметров помещений, которые Минстрой согласен считать эконом-классом. Например, максимальную площадь односемейных жилых домов предлагается увеличить со 150 кв. метров до 200 кв. метров, а размер прилегающего к ним участка – с нынешних 150 кв. метров до 15 соток. Аналогичный норматив вводится для секций в таунхаусах – ранее ограничение также составляло 150 кв. метров. При этом площадь придомового участка не должна превышать 400 кв. метров, считают в Минстрое.
Еще более либерально чиновники подошли к определению параметров жилья в многоквартирных домах. В корпусах типовых серий – независимо от используемых при их строительстве материалов (дерево, кирпич, панели или блоки) – площадь квартир, относящихся к эконом-классу, предлагается не ограничивать совсем. А в монолитных и монолитно-кирпичных домах, которые возводятся по индивидуальным проектам, жилые помещения должны быть не меньше 20 и не больше 150 кв. метров. Согласно действующей версии документа, максимальная площадь квартиры, попадающей в категорию эконом-класса, составляет 100 кв. метров. Чиновники рассчитывают, что застройщики в рамках госпрограмм будут придерживаться следующих параметров отдельных типов жилья: квартиры-студии – 18–40 кв. метров; однокомнатные квартиры – 25–45 кв. метров; «двушки» – не более 65 кв. метров; «трешки» – 56–80 кв. метров; четырехкомнатные квартиры – 70–100 кв. метров; пятикомнатные – 84–116 кв. метров; шестикомнатные – 103–126 кв. метров. Последние варианты предназначены главным образом для многодетных семей – участников государственных жилищных программ.
В действующей редакции критериев упоминались также класс энергосбережения (не ниже В), внутренняя отделка, обеспеченность объектами социального и коммунально-бытового назначения и т.п. В обновленном варианте эти детали не уточняются: просто указывается, что постройка должна соответствовать требованиям технических регламентов, норм и правил.
Также в проекте приказа отмечается, что к жилью эконом-класса относятся квартиры с улучшенными бытовыми характеристиками. Жильцам в них должен быть обеспечен минимально необходимый уровень комфорта – это предусматривает наличие всех коммунальных удобств. Кроме того, все помещения в квартире эконом-класса должны быть изолированными. По мнению чиновников, «проходные комнаты» – это прошлый век: решения, свойственные проектировщикам «сталинок» и хрущевок, не отвечают современным стандартам. Однако эксперты не согласны с их логикой. «Сегодня очень популярны квартиры евроформата с объединенными в одно помещение кухней и гостиной», – указывает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Также Минстрой предлагает предусматривать в квартирах большие помещения, планировки которых можно менять по желанию жильцов. «Не совсем ясно, о каких помещениях идет речь», – говорит Литинецкая. По мнению других экспертов, чиновники имеют в виду квартиры со свободной планировкой, которые давно преобладают в коммерческом сегменте, но прежде не строились в рамках госпрограмм. Правда, в таком случае непонятно, кто будет доводить такое жилье до ума, поскольку затраты на черновую отделку значительные. Проектом нормативного акта предлагается рекомендовать органам исполнительной власти регионов при заключении договора предусматривать обязательство застройщика по обеспечению жилого помещения внутренней отделкой и инженерным оборудованием для поквартирного учета водо-, тепло-, электро- и газопотребления. Но документ не содержит четкого указания выполнить эти требования.
Аналитики считают, что налицо стремление Минстроя облегчить задачу застройщикам и одновременно повысить качество жилья, которое относится к эконом-классу. На рынке эта тенденция начала формироваться после кризиса 2008 года, когда появился улучшенный вариант типового жилья, так называемый комфорт-класс. В настоящее время происходит сращивание двух смежных направлений стройиндустрии, в результате чего в одном жилом комплексе проектируются дома двух типов – условно говоря, чуть попроще и чуть получше. Чуть получше с точки зрения рынка – это переменная этажность, оригинальные фасадные решения и планировки. Все комнаты в квартирах комфорт-класса изолированные, есть большие балконы или кладовки, а в некоторых проектах – эркеры и летние помещения. Высота потолков начинается от 2,7 метра. Площадь однокомнатной квартиры – от 34 кв. метров, студии – от 28 кв. метров, «двушки» – от 50 кв. метров, «трешки» – от 65 кв. метров, четырехкомнатной квартиры – от 85 кв. метров, пятикомнатной – от 100 кв. метров. Кухня – от 8 кв. метров. В целом это соответствует критериям, прописанным в проекте приказа Минстроя.
Для сравнения параметры квартир эконом-класса, которыми пользуется большинство коммерческих застройщиков: площадь однокомнатной квартиры – от 28 кв. метров, двухкомнатной – от 44 кв. метров, трехкомнатной – от 56 кв. метров, четырехкомнатной – от 70 кв. метров, пятикомнатной – от 84 кв. метров. Кухня – не более 8 кв. метров, высота потолков в чистом виде – от 2,7 метра. В отличие от дома комфорт-класса бюджетное жилье, как правило, не имеет собственной огороженной территории и нормальной парковки.
