Квартиры по кругу
Открытие станций Московского центрального кольца (МЦК) не окажет заметного влияния на ликвидность расположенного рядом с ними жилья, так как рынок сейчас перенасыщен. По прогнозам экспертов, недвижимость может подорожать лишь в некоторых районах, и в лучшем случае на 3–5%. Но девелоперов это не смущает – они полны решимости приступить к освоению территорий, ставших более доступными после запуска кольца.
Аналитики компании ЦИАН установили, что в настоящее время в пешеходной доступности от МЦК (в радиусе 1,5 км, которые можно преодолеть примерно за 20 минут) квартиры и апартаменты продаются в 39 жилых комплексах. Однако распределение их крайне неравномерно. Весь объем предложения сконцентрирован у 16 станций кольца, расположенных в наиболее обжитых и динамично развивающихся районах. Тогда как вблизи 15 станций жилищное строительство пока не ведется вовсе.
Согласно исследованию ЦИАН, по количеству проектов в пешей доступности от МЦК лидерами являются соседние станции Деловой центр и Шелепиха, расположенные в зоне «Большого Сити». Рядом с каждой из них строится по 5 объектов, у Делового центра это апартаменты в башнях высотного комплекса.
У Шелепихи продажи ведутся в таких проектах, как RedSide, «Сердце столицы», Only, «Фили Град» и «Новая Пресня». По четыре проекта строится рядом со станциями «Зорге» и «Площадь Гагарина». В первом случае это жилые комплексы «Хорошевский» и «Прайм-тайм» и апартаментные «Лайнер» и клубный дом «Октябрь». Во втором – жилые комплексы «Вавилова 4», «Байконур», Barkli Residence и «Донской Олимп». По три новостройки возводится рядом со станциями МЦК Балтийская, Ботанический сад и ЗИЛ.
При этом по объему предложения лидирует как раз ЗИЛ: в общей сложности в жилом комплексе «ЗИЛАРТ», многофункциональном комплексе «Парк легенд» и апартаментном комплексе «ТехноПарк» представлено более 5,7 тыс. квартир и апартаментов. Это почти половина (45,6%) от всего объема предложения (12,6 тыс. лотов), тяготеющего к МЦК. Естественно, в районах, где кольцо является далеко не единственным видом транспорта, квартиры не отличаются дешевыми ценниками. Наиболее бюджетное предложение эксперты обнаружили в новостройках у периферийных станций Владыкино и Отрадное: крошечная студия площадью 16,3 кв. метров в комплексе апартаментов Cleverland продается за 2,26 млн рублей. А в соседнем ЖК «Поколение» цены стартуют от 4,46 млн рублей за однокомнатную квартиру площадью 35 «квадратов».
На втором месте идет станция Ботанический сад. Ценовой минимум здесь также отмечен в сегменте апартаментов – за 3,25 млн рублей можно приобрести студию площадью 25,4 кв. метра в квартале «Березовая аллея». Сопоставимая по площади недвижимость, но уже в статусе квартиры, в ближайшем ЖК Green Park будет стоить 4,09 млн рублей. Третье место у станции Зорге. Однокомнатная квартира в доме бизнес-класса «Хорошевский» выставлена на продажу за 3,9 млн рублей.
Что касается самых дорогих квартир вблизи МЦК, то безусловным лидером выступает станция Лужники. В шаговой доступности от нее предлагаются квартиры в элитном жилом комплексе Knightbridge Private Park. Самый дорогой лот – квартира площадью 400 кв. метров с видовой террасой и эксклюзивной отделкой – обойдется покупателю в 667 млн рублей. Следом идет Деловой центр, где за 481,2 млн рублей можно приобрести апартаменты площадью 523 кв. метра на 62-м этаже комплекса «Меркурий Сити». Замыкает тройку двух-уровневый пентхаус площадью 358 кв. метров рядом со станцией Шелепиха. Его цена почти 142 млн рублей.
Эксперты скептически относятся к возможности МЦК оказать заметное влияние на стоимость квартир в вышеперечисленных новостройках, а также на вторичный рынок. Например, Хамовники, где открылась станция Лужники, и ранее не испытывали проблем с доступностью: здесь находятся 6 станций метро и 22 маршрута наземного общественного транспорта. Апартаменты в башнях ММДЦ «Москва-Сити» обслуживают три станции подземки.
Рядом с жилыми комплексами «ЗИЛАРТ», «Ботанический сад», «Фили Град» также есть или строится метро. «Прилегающие к МЦК районы не очень сильно выиграют в плане транспортной доступности. Так как это не будет кардинально менять картину, то и на ценах на жилую недвижимость практически не отразится», – отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. А управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая прогнозирует, что в ряде случаев открытие станции МЦК даже может привести к отрицательной ценовой динамике. Одно дело, когда под окнами дома изредка проходят грузовые поезда, и совсем другое – железная дорога, работающая в тактовом режиме.
С большей долей вероятности ликвидность жилья повысится в кварталах, находящихся на значительном расстоянии от линий метрополитена, а также в локациях, где МЦК нет альтернатив. В первую очередь это ЮВАО и ЮАО, где из-за высокой концентрации промзон не хватает связующих хорд и станций метро между районами. «Но и тут рост вряд ли превысит 3–5%, – считает Литинецкая. – Все же не стоит забывать про высокую конкуренцию и превышение в Москве объема предложения над спросом».
Вместе с тем эксперты не сомневаются, что в перспективе количество жилых проектов вблизи МЦК будет расти. Чиновники уже анонсировали активную застройку земель на глубину до 1 км по обе стороны путей. Это позволит возвести около 10 млн кв. метров недвижимости, как минимум треть которой придется на жилье. Дополнительным стимулом для девелоперов должно стать разрешение мэрии возводить жилые дома в составе ТПУ. Градостроительно-земельная комиссия уже одобрила появление жилой составляющей в составе некоторых ТПУ, расположенных на МЦК. Так, на территории ТПУ «Шелепиха» расположатся гостиница и апартаменты на 123 тыс. кв. метров, в ТПУ «Лефортово» будет возведено 14,2 тыс. кв. метров жилья, в ТПУ «Ботанический сад» – 50 тыс. кв. метров апартаментов. «Объекты коммерческой недвижимости и жилье предполагается строить в нетехнической зоне ТПУ, которая значительно шире его транспортной составляющей, – поясняет глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин. – При этом жилые дома не будут входить в границы инфраструктуры самого узла». Предлагая эту зону инвестору под жилую застройку, город тем самым рассчитывает компенсировать затраты на строительство инфраструктуры ТПУ, которая обходится достаточно дорого.
Реализация первого этапа проекта МЦК завершилась 10 сентября: для пассажиров были открыты 26 остановочных пунктов, а также большая часть переходов с кольца на станции метро и радиальные направления железной дороги. В целом проект насчитывает пять очередей. «Это нормальная практика для таких масштабных строек, – отмечает глава стройкомплекса Марат Хуснуллин. – По аналогичному принципу вводятся в эксплуатацию линии метро, крупные развязки и городские магистрали». По словам чиновника, до конца года будет реализован второй этап, связанный с запуском оставшихся пяти станций – Панфиловской (Ходынка), Коптево, Соколиной Горы, Дубровки и Зорге (Новопесчаная). Третья очередь рассчитана до 2018 года и включает в себя дальнейшую интеграцию МЦК с железнодорожными платформами и вводимыми станциями метро. В общей сложности, по словам Хуснуллина, речь идет о создании 10 интеграционных связок на станциях МЦК Лихоборы, Стрешнево, Верхние Котлы, Новохохловская, Нижегородская, Измайлово, Бульвар Рокоссовского, Ростокино, Ботанический сад и Окружная. В свою очередь, четвертый и пятый этапы предполагают мероприятия, связанные с повышением комфорта пассажиров (в частности, реконструкцию примыкающих к МЦК радиальных направлений железной дороги и создание более удобных связей между различными видами городского транспорта в рамках ТПУ), а также развитие прилегающих территорий. В хозяйственный оборот планируется вовлечь более 10,8 тыс. га промышленных и коммунальных земель, большая часть которых сейчас находится в депрессивном и запущенном состоянии. Это солидный задел для активизации жилищного строительства, объемы которого из-за дефицита площадок в границах старой Москвы в последние годы снижаются.
