Апартаменты не выходят из моды
Хотя статус апартаментов по-прежнему законодательно не урегулирован, этот формат недвижимости продолжает пользоваться популярностью у застройщиков и покупателей. По прогнозам главы стройкомплекса Марата Хуснуллина, в 2016 году в Москве будет построено не мене 300 тыс. кв. метров апартаментов, то есть практически столько же, сколько в 2015 году. Многие девелоперы рассчитывают переделать в апартаменты проекты офисных центров, а покупатели в первую очередь ориентируются на цену, которая у таких объектов существенно ниже, чем у обычных квартир.
Разговоры о том, что понятие «апартаменты» необходимо закрепить на законодательном уровне, ведутся уже не первый год. Сейчас их юридически вообще не существует, поскольку в законодательстве есть только термин «апарт-отель», который относится к коммерческой недвижимости. Это значит, что на имеющиеся в таком объекте помещения, даже если внешне они ничем не отличаются от обычных квартир, не распространяются нормы Жилищного кодекса – в них нельзя прописаться, они могут не соответствовать нормам по инсоляции, в них может быть запросто оборудован офис. И даже если вдруг соседи начнут по ночам слушать музыку или сверлить стены, жаловаться на них бесполезно, поскольку это нежилой фонд, на который не распространяется «режим тишины».
В Мосгордуме отмечают, что бытовыми трудностями проблемы жителей апартаментов не исчерпываются. С 1 июля граждане начнут платить налог на принадлежащую им недвижимость исходя из кадастровой стоимости, и если для собственников стандартных квартир ставка налога составляет 0,1%, то для владельцев апартаментов – от 0,5 до 2%, в зависимости от назначения здания, в котором они расположены. «Получается, что сумма налога по данным объектам будет весьма существенной. Это может привести к массовым обращениям по поводу пересмотра кадастровой стоимости. Подобные опасения высказывает и управление Росреестра. Поэтому, на наш взгляд, стоит рассмотреть возможность закрепления понятия «апартаменты» в российском законодательстве, включая законодательство о налогах и сборах, чтобы не возникало никаких двусмысленных толкований», – говорит спикер Мосгордумы Алексей Шапошников. Однако московские законодатели в данном случае бессильны – нужен федеральный закон, который не только введет в юридический обиход само понятие «апартаменты», но и подробно распишет условия их строительства и эксплуатации. И вот здесь возникает немало подводных камней.
Столичные власти хотели бы приравнять апартаменты к жилой недвижимости и распространить на них положения 2014-ФЗ «О долевом участии в строительстве», естественно, со всеми последними поправками, защищающими права дольщиков. «Приравнивание апартаментов к жилой недвижимости позволит создать более прозрачный механизм их продажи, а также даст покупателям возможность почувствовать, что они приобретают полноценное жилье», – поясняет позицию городских властей Марат Хуснуллин.
По мнению федерального регулятора, законодательство об апартаментах должно содержать требования по обеспечению таких объектов социальной и транспортной инфраструктурой. «В документе должны быть прописаны требования, касающиеся обеспеченности жилья парковочными местами, а также детскими садами, школами и другими социальными объектами», – говорит глава Минстроя и ЖКХ Михаил Мень. По словам министра, сегодня многие застройщики пользуются тем, что здания с апартаментами можно возводить, не строя рядом школы и детские сады, не создавая места для парковки. Новые требования нацелены на то, чтобы изменить ситуацию. Сами строители утверждают, что не все так однозначно. На практике объекты с апартаментами очень разные: одни изначально были спроектированы под постоянное проживание, другие – практически гостиницы, третьи – реконструкция бывших промышленных предприятий, четвертые соседствуют с офисами в составе МФК. «Необходимо провести классификацию и внести в законодательство разные типы апартаментов, под каждый из них сформировать нормы и правила проектирования», – считают в столичном Клубе инвесторов. Спорные моменты тормозят разработку законопроекта. Минстрой должен был внести его в Госдуму еще в прошлую сессию, но не все разногласия были сняты в срок. Теперь чиновники обещают закончить работу над документом в 2016 году.
Впрочем, несмотря на неурегулированный статус, апартаменты продолжают пользоваться популярностью как у застройщиков, так и покупателей. По оценкам Марата Хуснуллина, в 2016 году на столичный рынок может выйти около 300 тыс. кв. метров таких объектов. «В 2015 году в столице появилось около 320 тыс. кв. метров новых апартаментов, то есть темпы их строительства практически не снижаются. В этом году уже выданы разрешения на возведение нескольких крупных объектов», – отмечает глава стройкомплекса. По его словам, городские власти заинтересованы в строительстве апартаментов в качестве арендного жилья. Такие помещения могут создаваться рядом с местами приложения труда (например, при реновации промзон), снижая нагрузку на улично-дорожную сеть и маятниковую миграцию.
После того как рынок офисной недвижимости впал в стагнацию, многие инвесторы стали обращаться в мэрию с просьбой переоформить «бумажные проекты» деловых центров в апарт-отели. В частности, NAI Becar планирует перепрофилировать под апартаменты около 10 бизнес-центров, расположенных в пределах Третьего транспортного кольца. В целом, по оценкам участников рынка, доля апартаментов в новостройках старой Москвы сейчас составляет более 30%. В начале 2016 года, по подсчетам департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood, данный тип недвижимости насчитывал почти 757 тыс. кв. метров, или 10,2 тыс. апартаментов в 107 корпусах. По сравнению с 2015 годом прирост предложения составил 18%. При этом изменилась структура предложения апартаментов: на рынке стало больше объектов комфорт-класса – 41% против 32% в 2015 году. Доля бизнес-класса упала до 35% с предыдущих 40%. Элит-класс потерял 4% и снизился до 22%. А «эконом» остался на прежних 2%.
Эксперты компании Est-a-Tet с калькулятором в руках подсчитали, почему, несмотря на проблемы с пропиской, более высокие налоги и коммунальные платежи, апартаменты продолжают пользоваться спросом у москвичей. Оказалось, все дело в цене. Однокомнатная квартира площадью 43 кв. метра стоит 6 млн руб., а такие же апартаменты – 4,6 млн руб. Ежемесячные коммунальные платежи в первом случае составят 5,7 тыс. руб., во втором – 8,1 тыс. руб. А годовой налог – 6 тыс. руб. и 23 тыс. руб. соответственно. Казалось бы, разница существенная: за год проживания в апартаментах, соответствующих по характеристикам типовой «однушке», с коммунальными отчислениями и налогами семье из двух человек придется выложить 119 тыс. руб., а в квартире – 73 тыс. руб. Но если сравнить эти затраты с ценовой разницей, покупатели апартаментов окажутся в большом выигрыше. Первоначальный разрыв в стоимости традиционного жилья и апартаментов в 1,4 млн руб. у владельца квартиры получится «отбить» только через 30,5 года!
